IVAN HERAK: ‘Sve dok ne osiguramo produženje koncesija, ne možemo ulagati u marine’

IVAN HERAK: ‘Sve dok ne osiguramo produženje koncesija, ne možemo ulagati u marine’

Intervju Sandre Carić Herceg za Nacional prenosi se u cijelosti.

Član Uprave ACI-ja za financije, korporativno pravo i ljudske resurse dr. sc. Ivan Herak u intervjuu za Navigare govori o novim investicijama, modernizaciji postojećih i izgradnji novih marina te problemu produljenja koncesija na pomorskom dobru koje su uvjet za nastavak započetih investicija

 

Jedan od najpoznatijih i najprepoznatljivijih turističkih brendova u Hrvatskoj svakako je ACI, tvrtka pod čijom upravom već gotovo 40 godina posluju ukupno 22 nautičke marine na Jadranu. U četiri desetljeća postojanja smjenjivale su se godine snažnog rasta i investicija, ali i periodi stagnacije i problema u poslovanju, borbe s turbulentnim poslijeratnim razdobljem posvemašnje turističke „suše“, a onda i s pandemijom covida. No posljednjih godina ACI se ponovno podiže i raste ne samo prihodima već i novim investicijama, modernizacijom postojećih i izgradnjom novih marina koje bi proširenom i osuvremenjenom ponudom trebale zadovoljiti sve veće apetite nautičara koji traže sve više dodatnih sadržaja i kvalitetniju uslugu. O tome kako će ACI odgovoriti na zahtjeve dosadašnjih, ali i novih gostiju, što je sve do sada učinjeno po tom pitanju, a što tek treba učiniti i kako će se rasplesti gordijski čvor produljenja koncesija na pomorskom dobru koje su uvjet za nastavak već započetih investicija, razgovarali smo s Ivanom Herakom, novoimenovanim članom Uprave ACI-ja koji je u veljači preuzeo novu dužnost i čiji će zadatak, između ostalog, biti osigurati izvore financiranja za planirane projekte.

 

NAVIGARE: ACI je u proteklih nekoliko godina krenuo u ozbiljne investicije kojima namjerava osuvremeniti i proširiti postojeću ponudu u svojim marinama. No problem je istek koncesija za većinu marina u vlasništvu ACI-ja krajem 2030. godine. Hoće li i kako ta činjenica utjecati na već pripremljene projekte obnove marina u narednim godinama?

ACI je danas izložen nizu problema koji predstavljaju objektivnu prepreku bržem razvoju, pa su identifikacija problema i pronalaženje rješenja preduvjet za nastavak procesa razvoja. Veliku prepreku daljnjem razvoju sustava marina predstavljaju ograničenja koja proizlaze iz važeće prostorno – planske dokumentacije, problematika upisa pomorskog dobra i legalizacija izgrađenih objekata. Osim toga, ACI raspolaže neadekvatnom strukturom i kvalitetom vezova kao i sadržaja na kopnu. Dodatni problem predstavljaju ljudski resursi, prvenstveno dobna struktura djelatnika. Ipak, najveći problem predstavlja činjenica da za sve ACI marine, osim marine Slano, za sedam i pol godina ističu rokovi za gospodarsko korištenje luka nautičkog turizma – marina. To je zapravo odlučujući ograničavajući čimbenik koji u ovom trenutku eutanazira daljnji razvoj ACI-ja i tako umanjuje konkurentsku poziciju sustava. Pojednostavljeno, sve dok ne osiguramo produženje koncesija, ne možemo vršiti ulaganja u svoje marine.

 

NAVIGARE: Nedavno ste ušli u Upravu ACI-ja kao član zadužen za financije, korporativno pravo i ljudske resurse. Jeste li se već uhvatili u koštac s tim problemom, s obzirom na to da će upravo o njegovom rješenju ovisiti sve daljnje investicije? Što ste do sada poduzeli po tom pitanju?

Kad je u pitanju produljenje koncesija „stara“ Uprava ACI-ja poslala je 2020. godine nadležnom Ministarstvu pomorstva, prometa i infrastrukture zahtjev za produljenje koncesija. Problematika po tom pitanju je izuzetno kompleksna i njeno pojašnjavanje bi nam uzelo previše prostora. Problem produljenja koncesija rješava se na dvije adrese, u Ministarstvu pomorstva, prometa i infrastrukture i Ministarstvu financija, a svoje mišljenje po tom pitanju daje i Državno odvjetništvo. U ovom trenutku se situacija malo zakomplicirala, zapravo postoje različiti stavovi kada je u pitanju mišljenje primjenjuju li se kod produljenja koncesija zakoni koji su vrijedili u vrijeme zaključenja koncesijskih ugovora ili zakoni koji su stupili na snagu kasnije. Za ACI, i ne samo ACI već za sve marine u Hrvatskoj koje se nalaze u sličnom položaju, to je pitanje od odlučujućeg značaja. Prema važećim koncesijskim ugovorima sve ACI marine imaju koncesiju do konca 2030. godine, dakle još nepunih osam godina (izuzev marine Slano i sidrišta). Upravo je trajanje koncesije čimbenik koji najviše ograničava potencijal razvoja ACI-ja. Naime, nakon početnog rasta i uzleta 80-ih godina prošlog stoljeća, uslijedilo je ratno razdoblje i dugi niz godina poslovanja s gubitkom, zbog čega su infrastruktura i sadržaji marina uvelike zapušteni. Od 2007. godine do danas u sustav je uloženo preko 750 milijuna kuna, daleko više od tada planiranih 200 milijuna kuna, kako bi se marine dovele na prihvatljivu razinu uređenosti koju specifična klijentela traži. No da bi ACI kvalitetom i rasponom usluga mogao konkurirati marinama na Mediteranu i Jadranu, kako bi mogao zadovoljiti sve standarde zaštite okoliša i osigurati željeni stupanj sigurnosti, potrebno je izvršiti znatna ulaganja čija je isplativost u postojećim uvjetima krajnje upitna. Stoga je, ponavljam još jednom, glavni preduvjet daljnjeg razvoja ACI-ja ishođenje produljenog roka trajanja koncesija za sve marine u sustavu.

 

Najveći problem predstavlja činjenica da svim ACI marinama, osim marine Slano, za 7,5 godina ističu rokovi za gospodarsko korištenje luka nautičkog turizma – marina’

 

NAVIGARE: Kakve povratne informacije stižu iz Ministarstva pomorstva, prometa i infrastrukture? Imaju li u Ministarstvu razumijevanja za probleme marina, pa tako i ACI-ja, i je li dogovor oko koncesija na pomolu? U tijeku je i izrada Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama, koji je od krucijalnog značaja za ACI. Koja su očekivanja ACI-ja u odnosu na spomenuti zakon?

 

Suradnja s našim matičnim Ministarstvom pomorstva, kao i s Ministarstvom financija, više je nego dobra. Kad je u pitanju Zakon o morskim lukama i pomorskom dobru, očekujemo da spomenuti zakon valorizira ulaganja koncesionara. U suprotnome, bude li Zakon, primjerice, propisivao da se koncesija pod danim uvjetima može ali i ne mora produžiti, otvorit će se niz pitanja kao što su pitanja pravne sigurnosti izvršenih ulaganja, a sve to u odnosu na činjenicu da nisu poznati kriteriji po kojima se donose odluke o tome treba li nekome produžiti koncesiju ili ne. Ne manje važno je i pitanje osiguranja jednakog položaja gospodarskih subjekata na tržištu, s obzirom na to da je neprihvatljivo da se za ista ulaganja jednom subjektu može odobriti produljenje koncesije, a drugome ne. Naime, Zakonom o trgovačkim društvima propisano je da Uprava mora voditi Društvo s pažnjom dobrog gospodara. Isto tako, ACI je dioničko društvo koje kotira na burzi. To znači da Uprava ACI-ja i Nadzorni odbor odgovaraju dioničarima za svoje odluke. Zbog toga moramo biti sigurni da se investicije koje planiramo moraju amortizirati tijekom trajanja koncesije. Također, u ovom kontekstu je bitno spomenuti i „goodwill“ (nematerijalna imovina tvrtke, marketinška vrijednost brenda i ugled tvrtke, op. N.) koji ACI svojim standardima i upravljanjem unosi u svaku svoju marinu, kako stvara brend i imidž svake pojedine marine koja je gostima prepoznatljiva i dodatno ih privlači. To napominjem zato što čvrsto vjerujem da bi se koncesionarima trebala priznati i vrijednost „goodwilla“. O svemu tome što je navedeno trebalo bi voditi računa prilikom donošenja novih propisa kojima se reguliraju pitanja koncesija na pomorskom dobru.

 

NAVIGARE: ACI je nedavno najavio i da za realizaciju Strategije razvoja do 2027. traži strateškog partnera. Je li partner pronađen i u kojoj je fazi izrada strateških planova razvoja?

Uprava ACI-ja je prije desetak dana za strateškog partnera u izradi Strategije održivog razvoja ACI-ja u razdoblju od 2023. do 2027. godine izabrala Institut za turizam Republike Hrvatske. Odluci je prethodila izrada Projektnog zadatka od strane ACI-ja. Za nekoliko dana s Institutom ćemo potpisati ugovor, a Strategija bi trebala biti gotova do konca ove godine.

 

NAVIGARE: Kao jedan od planova u novoj Strategiji razvoja najavljen je i proces objedinjavanja ponude, odnosno preuzimanje dodatnih usluga u svojim marinama, koje su do sada pružali vanjski suradnici. O kakvoj je ponudi riječ i kakve planove ima ACI u tom području?

Da, problem ACI-ja je da oko 75 posto ukupnog prihoda čine prihodi od iznajmljivanja vezova. U marinama koje djeluju u konkurentskom okruženju prihod od veza u strukturi prihoda čini svega 20 do 30 posto. Drugim riječima, ne možemo biti zadovoljni dodanom vrijednošću koju stvaramo. Stoga se u daljnjem razvoju ACI-ja diversifikacija poslovanja nameće kao jedan od osnovnih uvjeta stabilnosti poslovanja i podizanja razine prihoda. Naime, iako je u prošlosti većinu usluga u marinama ACI samostalno obavljao, danas većinu pratećih sadržaja odnosno sporednih djelatnosti, prvenstveno ugostiteljsku i servisnu djelatnost, usluge chartera, agencijske usluge, trgovinu i slične usluge, obavljaju druge fizičke i pravne osobe u okviru raznih oblika poslovne suradnje. Sam ACI uglavnom se oslanja na pružanje usluga korištenja veza, dizanja i spuštanja plovila, parkinga, pranja plovila te zanemarivog dijela ostalih turističkih usluga. Navedeno je, kao što sam napomenuo, rezultiralo strukturom prihoda u kojoj 75 posto zauzima prihod po osnovi veza, a sam ACI time postaje izuzetno ovisan o kretanjima tržišta nautičkog turizma te premalo koristi gospodarski i turistički potencijal destinacija u kojima su smještene pojedine marine. Slijedom toga, diversifikacija poslovanja s ciljem podizanja prihoda, otvaranja novih radnih mjesta i unapređenja kvalitete pružanja usluga jedan je od ključnih čimbenika budućeg razvoja. To podrazumijeva razvoj novih, kao i postojećih usluga koje su iz brojnih razloga do danas bile zanemarene. Nakon izvršenih analiza tržišta, vodeći računa o postojećim ljudskim potencijalima, financijskim resursima i prethodnim iskustvima, ACI će usmjeriti dio svojih financijskih i kadrovski resursa u razvoj ugostiteljskih i trgovačkih djelatnosti kao što su hotelijerstvo i maloprodaja, charter turizam te u razvoj servisnih djelatnosti.

ACI je još 2018. godine izradio idejni projekt prenamjene i rekonstrukcije neiskorištenih prostora zgrade marine Pula, poznate kao ‘Torta’, u ekskluzivni boutique hotel.

 

NAVIGARE: Kad ste već najavili nove djelatnosti, spomenut ćemo projekt obnove marine u Puli koja bi, prema najavama, trebala donijeti upravo takvu promjenu u poslovanju ACI-ja. O kakvom je projektu riječ i koliko će ACI investirati u modernizaciju marine te što će nautičari dobiti tom investicijom?

S obzirom na atraktivnost destinacija u kojima je većina marina smještena, prostorne kapacitete mikrolokacija unutar marina, prometnu dostupnost, kao i dostupnost te dostatnost komunalne infrastrukture, veliki broj ACI marina idealno je mjesto za izgradnju hotela i raznih drugih sadržaja. Primjerice, kada su u pitanju hoteli, ovisno o lokaciji moguća je izgradnja malih boutique hotela, kapaciteta od 25 do 50 soba, kategorije četiri zvjezdice. Kao potencijalne lokacije budućih ACI hotela nameću se marine u Umagu, Opatiji, Cresu, Supetarskoj Dragi, Vodicama, Skradinu, Trogiru, Milni i Korčuli te na kraju marina u Puli. No dok ne riješimo problem s produljenjem koncesija neće biti moguća nikakva veća ulaganja u naše marine, pa tako ni u Pulu. Međutim, bez obzira na to, na nekoliko lokaliteta, pa tako i u Puli, intenzivno radimo na izradi idejne i izvedbene projektne dokumentacije.

 

NAVIGARE: Između ostaloga najavljen je i plan da se u Puli izgradi luksuzni mali hotel. O kakvom je hotelu riječ?

ACI je još 2018. godine izradio idejni projekt, koji u naravi predstavlja prenamjenu i rekonstrukciju neiskorištenih prostora zgrade marine u ekskluzivni boutique hotel. Predviđeno je da bi na mjestu današnje okrugle zgrade uprave pulske marine, Puljanima poznate kao „torta“, ACI uložio u izgradnju boutique hotela koji bi u prizemlju imao trgovačke sadržaje, recepciju, caffe bar, restoran, sanitarne čvorove i urede Uprave ACI-ja. Na prvome katu hotela bilo bi 14 hotelskih jedinica, svaka s terasom, dok bi na drugom katu bilo smješteno još 12 hotelskih jedinica s terasama i pogledom na pulsku Arenu. Na krovu zgrade smjestio bi se Sky bar s preljevnim bazenom. Naglašavam da će budući hotel biti u gabaritima postojeće ACI-jeve zgrade. Osim uređenja centralne zgrade, idejnim projektom predviđeno je i produljenje pontonskih gatova C i D te rekonstrukcija pripadajuće infrastrukture. Cjelokupan projekt ima za cilj ne samo podići kategoriju marine na četiri sidra, već općenito podići kvalitetu usluga u pulskoj marini kako bismo mogli adekvatno odgovoriti na zahtjeve naših nautičara.

‘Od 2007. godine u sustav je uloženo preko 750 milijuna kuna, daleko više od tada planiranih 200 milijuna kuna, kako bi se marine dovele na prihvatljivu razinu uređenosti koju specifična klijentela traži’, ističe Ivan Herak.

 

NAVIGARE: Marina u Puli smještena je u samom centru grada. Koliko je takva lokacija prednost, a koliko mana uzmemo li u obzir prometne gužve tijekom turističke sezone i hoće li najavljeni radovi olakšati pristup marini?

Kad je u pitanju konačna realizacija projekta, najprije je potrebno da Gradsko vijeće Grada Pule usvoji manje izmjene i dopune Urbanističkog plana uređenja Grada, za što nam je gradonačelnik Pule obećao punu podršku. Uvjet za izradu glavnog projekta, ishodovanje potrebnih dozvola i na koncu samu gradnju je i izmjena određenih segmenata Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji luka nautičkog turizma. Potrebno je napomenuti da se projekt savršeno uklapa i u namjeravanu revitalizaciju pulske rive, potpuno slijedi aktualne urbanističke trendove koji preferiraju koncepciju obnove postojećih smještajnih lokaliteta i kapaciteta unutar izgrađenih područja grada, odnosno trendove koji se protive agresivnoj gradnji turističkih sadržaja u neizgrađenim područjima grada. Zasićenost vrijednih lokaliteta ono je što je Puli najmanje potrebno. Dodatno, očekujemo da ćemo s Gradom riješiti i problem parkinga za goste marine, što u ovom trenutku predstavlja gorući problem.

 

NAVIGARE: Jednim dijelom ćete, s lokalnim vlastima, sudjelovati i u rekonstrukciji pulske rive. Jesu li planovi već dovršeni i u kojoj će mjeri ACI financijski poduprijeti taj projekt?

Komplementaran sa spomenutim projektom je i projekt uređenja pulske rive, u koje područje ulazi dio pomorskog dobra kojim upravlja Lučka uprava Pula, pomorsko dobro obuhvaćeno koncesijom za ACI marinu Pula i dio nekretnine koja je dobro u općoj uporabi kojim upravlja Grad Pula. ACI je nedavno sa spomenutim dionicima potpisao Memorandum o razumijevanju, čime smo iskazali svoju namjeru da budemo partneri u spomenutom projektu. Projekt će pridonijeti ljepšoj i funkcionalnoj marini, ali i vraćanju Pule na more.

 

NAVIGARE: Koliko će prema vašim procjenama iznositi troškovi izvođenja radova na obnovi marine i izgradnji hotela?

Troškove dogradnje u odnosu na marinu nije moguće u ovome trenutku predvidjeti. Kad je boutique hotel u pitanju, računamo da bi vrijednost radova iznosila oko pet milijuna eura.

‘Očekujemo da Zakon o morskim lukama i pomorskom dobru valorizira ulaganja koncesionara. U suprotnom, otvorit će se niz pitanja, poput pravne sigurnosti’

 

NAVIGARE: Svojedobno je ACI najavljivao i ulazak u čarter biznis i nabavu vlastite flote brodova za najam. Je li ta vrsta ponude još u fokusu i u kojoj je fazi realizacija toga plana?

Hrvatska je trenutno vodeća čarter destinacija u svijetu, a čarter turizam najdinamičniji hrvatski turistički proizvod s konstantnim i postojanim stopama rasta posljednjih 15-ak godina. Razvoj vlastite čarter flote, s obzirom na glavnu djelatnost ACI-ja i postojeće tržišne okvire, nameće se kao logičan izbor koji će pridonijeti diversifikaciji poslovanja. Uvažavajući trendove, ali i ranija iskustva s razvojem ovog turističkog proizvoda, u početnoj trogodišnjoj fazi radit će se na razvijanju čarter flote sačinjene isključivo od plovila u menadžmentu. Točnije, planiraju se čarter menadžment programi za vanjske partnere koji bi uključivali posredovanje prilikom kupovine, financiranja i osiguranja plovila te usluge veza, rezervacije plovila, izmjene posade i održavanja plovila. Potencijalne baze buduće čarter flote su marine u Dubrovniku, Trogiru, Vodicama i Puli. Ovisno o kapacitetima postojećih marina u sustavu, moguće je uspostavljanje tri do četiri čarter baze, jedne na krajnjem jugu, jedne ili dviju na srednjem te jedne na sjevernom Jadranu s maksimalnim kapacitetom od 300 čarter plovila, što čini oko 10 posto čarter tržišta.

 

NAVIGARE: Kada govorimo o velikim ACI-jevim investicijama, jedna od njih je marina Porto-Baroš u Rijeci. U kojoj je fazi taj projekt i što je do sada odrađeno kako bi se on realizirao?

Da, projekt je “težak“ oko 365 milijuna eura, s time što mislim da će u konačnici to iznositi najmanje 450 milijuna eura. Projekt zasigurno spada među najvažnije u novijoj povijesti Rijeke, ne samo zbog očekivanih gospodarskih benefita i činjenice da će Rijeku pozicionirati na nautičkoj karti Hrvatske, već prvenstveno zato što će se kroz projekt inicirati tranzicija arhaične, naslijeđene strukture riječkog gospodarstva. Naime, pored izgradnje spomenute marine, ACI je spreman s Lurssen Grupom kao strateškim partnerom marinu i sve sadržaje koji uz to idu proširiti i na dio Putničke luke, na potezu od Rive Boduli do De Franceschijeva gata. Usudio bih se reći da ovaj projekt predstavlja svojevrsni lakmus papir za Hrvatsku, ne samo zbog značaja projekta za Rijeku, već i zbog činjenice da je do realizacije projekta došlo prvenstveno zahvaljujući hrvatskoj vladi. Isto tako, dionik u projektu je ACI, koji se nalazi u 78-postotnom vlasništvu Hrvatske, dok je drugi dionik respektabilna njemačka tvrtka Lurssen Grupa koja pored spomenutog ulaganja i kupnje većinskog paketa Liburnija hotela Opatija, ima namjeru ulagati i u druge projekte u Hrvatskoj. Sve to i pred Upravu ACI-ja stavlja ogromnu odgovornost te se stoga vrlo operativno na dnevnoj razini namjeravamo baviti projektom. U konačnici, radi se o ulaganju koje se događa u našoj zemlji i očekivano je da partneri od nas očekuju da projekt provučemo kroz zamršeno klupko svoje birokracije. Kada su rokovi u pitanju, predvidjeli smo da bismo lokacijsku dozvolu mogli ishoditi do kraja ove godine, dok bi krajem 2024. godine marina trebala biti u funkciji.

Scroll to Top